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  • 索  引 号:00817379-0/2020-07306 主题分类:
  • 发文机关:省住房和城乡建设厅 成文日期:2020-06-30 16:52
  • 标       题: 对政协海南省第七届委员会第三次会议第0426号提案的答复(B)
  • 文       号:发布日期: 2020-06-30 16:52
  • 备案登记号:
  • 废止日期: 有  效 性:

琼建提案〔2020〕87号

海南省住房和城乡建设厅

对政协海南省第七届委员会第三次会议

第0426号提案的答复(B)

九三学社海南省委员会:

贵委在政协海南省第七届委员会第三次会议上提出《完善物业管理条例,建设美好和谐社区》(第0426号提案)收悉。非常感谢贵委对目前哪个app可以买足彩物业管理工作的关注与支持。提案提出的工作建议具体务实,对我们工作开展很有帮助。经认真研究,结合我厅工作职责,现答复如下: 

一、关于“修订完善《海南经济特区物业管理条例》”建议

物业管理与广大人民群众生活息息相关,是重大民生问题,对构建和谐社会以及推动自贸港现代服务业发展有着重要意义。《海南经济特区物业管理条例》(以下简称《条例》)自2011年1月1日实施以来,在明确物业管理职责、规范物业服务行为、业主自治、法制体系建设、构建社会和谐等方面发挥了积极有效的作用。随着社会经济的快速发展,政府职能和政策层面的转变,特别是民法典的出台,对物业管理工作提出了新的要求。《条例》已无法切实有效地解决目前哪个app可以买足彩当前面临的物业管理问题,因此根据省人大立法计划,我厅启动了《条例》的修订工作,前期经过组织企业代表、行业协会、职能部门召开座谈会共同研究并修订完善后,已于2020年5月起正式向社会公开征求意见。

(一)关于物业服务企业的服务性质和法律地位

根据原实施的《物业服务企业资质管理办法》,物业服务企业是指依法设立、具有独立法人资格,从事物业管理服务活动的企业。即物业服务企业属于企业法人,为物业管理区域提供服务,属于市场行为。2017年12月15日《住房城乡建设部办公厅关于做好取消物业服务企业资质核定相关工作的通知》(建办房〔2017〕75号)印发后,以往由政府部门主导的物业服务企业资质核定,将被更加市场化的行业服务导则、信用评价体系等新机制所取代,也将会倒逼行业进一步规范管理和建立以业主为中心的服务理念。同时,《民法典》中也针对物业服务专门制定了“第二十章物业服务合同”,其中也对物业服务企业服务内容、业主对物业服务合同享有解除权等进行了明确。

(二)关于业主委员会备案

正在修订的《海南经济特区物业管理条例》(以下简称“《条例》(修订草案)”)中对备案有关要求进行了明确:“第三十一条[备案]依法成立的业主委员会,以其选举产生之日为成立日期。业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列材料向所在地街道办事处、乡镇人民政府办理业主大会备案:(一)业主委员会成员名单及相关资料;(二)业主大会会议表决结果及决议;(三)管理规约、业主大会议事规则;(四)业主大会决议的其他事项。符合备案条件的,街道办事处、乡镇人民政府应当自收到备案资料之日起十日内出具备案证明。业主大会取得备案证明后,由业主委员会依法申请刻制业主大会、业主委员会印章。”但是,业主委员会备案属于形式备案,即材料齐全即可,主管部门在业主委员会备案中不具有审批权。备案的主要意义在于建立业主委员会管理档案,为今后有效指导业主委员会开展相关工作,服务小区业主打下基础。

(三)关于前期物业服务合同有效期

《条例》(修订草案)新增了前期物业服务合同有关事项的相关条例:“第四十一条[前期物业服务合同期限]建设单位选聘前期物业服务企业,应当签订前期物业服务合同。前期物业服务合同期限由建设单位和物业服务企业约定,最长期限不超过三年。前期物业服务合同期满,未依法选聘新物业服务企业的,原前期物业服务合同顺延。前期物业合同期限未满或者未约定前期物业服务期限,业主、业主大会决定选聘新物业服务企业,且签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。”对前期物业合同期限明确了最长期限不超过三年,一方面是解决以往期限不确定,新旧物业公司交接存在困难的问题;另一方面也是督促小区业主尽快成立业主委员会,共同维护自身权益。

二、关于“严格物业服务企业市场准入”问题

(一)关于制订《海南省物业服务企业资质管理办法》

2017年国务院取消了物业服务企业资质审批后,基层物业管理工作缺乏有效抓手,且制定相关资质管理办法与自贸港要求实行市场准入负面清单管理原则相违背。为了解决好这个问题,加强对物业服务企业的管理,我厅在《条例》修订中通过相关条款的修订和完善来加强管理:一是加大物业服务公开。为保障业主对小区物业管理情况的知情权,监督物业服务企业的日常管理,《条例》(修订草案)“第五十二条[信息公示]”中明确规定,物业服务企业应当在物业管理区域内显著的位置将所列八项信息予以长期公示,业主对公示内容有异议的,物业服务企业应当予以答复。二是明确物业服务企业的退出机制。目前哪个app可以买足彩目前物业服务企业的退出机制目前并不完善,导致小区服务真空、管理秩序混乱等情况频发,影响业主正常生活。为了规范物业服务市场秩序,保证业主正常生活,维护物业服务企业正当权益,《条例》(修订草案)明确了物业服务企业退出的程序,即“第五十九条[服务终止]物业服务合同的权利义务终止后,物业服务企业不得以业主欠费等理由拒绝退出物业管理区域、办理移交手续。物业服务企业拒绝退出、移交的,业主有权拒付物业服务合同权利义务终止后的物业服务费。物业服务企业应当负责维持退出前物业管理区域的正常秩序。”三是建立物业服务企业的信用监管机制。信用是市场经济的基础和前提,加强物业管理信用体系建设,有利于规范物业行业市场秩序,有利于解决物业服务市场信息不对称等问题。国务院取消物业服务企业资质管理中也明确要求建立物业服务企业“黑名单”制度,推动对失信者实行联合惩戒。《条例》(修订草案)“第七十八条[信用管理]”明确省人民政府物业管理主管部门应当建立目前哪个app可以买足彩统一的物业服务企业和业主委员会信用平台,制定物业服务企业及其项目负责人、业主委员会诚信评价机制,对守信行为联合激励,对失信行为联合惩戒。市、县(区)、自治县人民政府物业管理主管部门应当负责本辖区物业服务企业和业主委员会信用信息档案建设工作,将物业服务企业和业主委员会违反法律法规和本条例规定的行为录入信用信息档案,开展信用评价,实施分类监管。

(二)关于制定《海南省前期物业服务招标投标管理办法》

《条例》(修订草案)“第四章前期物业管理”中规定“第四十条[选聘]物业管理区域总建筑面积在三万平方米以上的,建设单位应当通过属地公共资源交易平台采用招投标方式选聘前期物业服务企业。投标人少于三个或者物业管理区域总建筑面积不满三万平方米的,经物业所在地市、县、自治县人民政府物业管理主管部门批准,可以采用协议方式选聘前期物业服务企业。省住房和城乡建设行政主管部门应当制定物业评标专家管理规定,加强物业评标专家的选任和管理。县级以上物业管理主管部门应当依法对物业招标投标活动进行监督检查。”为此,待《条例》正式通过后,我厅将及时启动相关管理规定的制定工作,加强对招投标的监管,从而保障前期物业招投标的公平、公正、公开。

三、关于“明确主管部门的协助义务和监管职能”建议

(一)关于明确主管部门的协助义务和监管职能

随着物业管理重心的下移,街道办事处、乡镇人民政府在小区业主大会和业委会运行过程中承担着重要的指导和监督职责。为了深化中央“放管服”改革要求,充分发挥街道办事处、乡镇人民政府在物业管理活动中的作用和职能,《条例》(修订草案)“第五条[政府监管]”、“第六条[职责分工]”等明确了各级政府和职能部门应加强对物业管理工作的指导监督,特别是要求了街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导本辖区首次业主大会成立和业主委员会的选举、换届工作,监督业主大会和业主委员会依法开展业主自治管理,调解处理物业管理纠纷。同时,为了加强街道办事处、乡镇人民政府物业管理的能力,《条例》(修订草案)还明确规定,街道办事处、乡镇人民政府应当配备专职的物业管理工作人员,所需经费纳入财政预算。即各级政府和主管部门更多还是监督业主大会和业主委员会依法开展业主自治管理,不直接干涉具体事务。

(二)关于物业服务收费应随行就市政府部门不应干涉

根据2015年6月1日印发的《海南省物价局省住房和城乡建设厅关于放开非保障性住房物业服务价格及有关问题的通知》(琼价费管〔2015〕123号),目前哪个app可以买足彩已全面放开非保障性住房物业服务价格,物业服务收费标准无需向所在地价格主管部门备案。但是为了保证业主权益,约束前期物业服务企业,我厅在《条例》(修订草案)“第四十三条[前期住宅物业服务收费]”中明确了前期物业服务期间,住宅物业服务收费实行政府指导价。省发展与改革部门应当会同省住房和城乡建设行政主管部门,根据住宅物业类型、服务内容和服务成本等情况,分类制定相应的基准价和浮动幅度,并每三年至少向社会公布一次。基准价根据相关服务的社会平均成本、居民消费价格指数和社会承受能力等因素适时调整。政府制定或者调整物业服务收费指导价应当实行听证。

(三)关于物业公司等级评价机制

《条例》(修订草案)“第七十八条[信用管理]省人民政府物业管理主管部门应当建立目前哪个app可以买足彩统一的物业服务企业和业主委员会委员信用平台,制定物业服务企业及其项目负责人、业主委员会委员诚信评价机制,对守信行为联合激励,对失信行为联合惩戒。”中已明确提出了建立评价机制的要求,我厅已会同省物业管理协会共同研究制定了目前哪个app可以买足彩物业行业自律管理标准和物业服务企业管理办法。重点通过建立物业行业服务标准和信用管理体系,借此督促物业服务企业加强自身的管理,提供优质物业服务。

四、关于“依法行政,公平司法”建议

为加大治理行业监管突出问题,做好群众举报线索较多的物业服务领域专项治理工作,2019年7月我厅制定了《海南省物业服务行业扫黑除恶专项整治工作方案》,督促市县物业主管部门开展全面检查,通过现场巡查、随机抽查、投诉处理等方式,对物业服务企业进行检查,对有投诉举报的企业重点检查。2019年专项整治期间,我厅会同各市县主管部门组织物业服务企业自查自纠共2264家、摸排小区共2420个、约谈物业服务企业136家、收集线索173条。并根据专项整治情况,我厅会同市场监管局于2019年12月印发了《海南省房地产市场、“黑物业”、“黑中介”专项整治工作方案》,2020年全年度开展在物业服务市场中存在的严重扰乱物业服务市场秩序,侵害业主合法利益;恶意插手物业管理,以非法手段强行进驻或阻碍物业项目正常交接;滋扰业主,扰乱小区管理秩序;强制收取或敲诈业主钱财;强行指定装修公司或使用装修材料;强行阻扰成立业主委员会或业主委员会换届选举等涉黑涉恶违法违规行为的查处。我厅也将建立与省扫黑除恶领导小组办公室的联动机制,及时移交有关线索,确保物业服务行业的健康发展。

再次感谢贵委对物业管理行业问题的关注,以及提出改进物业管理工作的建议。我们将充分吸收提案的意见建议,完善物业管理监管,使物业管理工作更加符合自由贸易港建设和人民群众对美好生活的需求!

                         海南省住房和城乡建设厅

                               2020年6月29日

(此件主动公开)

(联系人:房产处;电话:65343778)

  

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